כמה עולה לסגור בית להשקעה בארה״ב, שורה שורה
כמעט כל מה שכתוב בעברית על עלויות סגירה בארה״ב מדבר באחוזים. שלושה עד חמישה אחוז ממחיר הנכס, בערך. זה לא מספיק כדי לתכנן הון. אז במקום אחוזים, הנה דף הסגירה של עסקה שנסגרה בסאות בנד, אינדיאנה, באוגוסט 2026. כל שורה, עם מי שגבה אותה, עד לסכום המדויק שיצא מהכיס.
העסקה במספרים
הנקודה הראשונה שקופצת מהמספרים האלה: ההון העצמי על נכס ב-125,000 דולר היה 37,500 דולר, אבל מהכיס יצאו 50,918 דולר. הפער הוא 13,418 דולר, כלומר עוד 36 אחוז מעל ההון העצמי. מי שמתכנן לפי ההון העצמי בלבד מגלה את הפער הזה בשלב הלא נכון.
דף הסגירה, כל שורה
| סעיף | למי שולם | סכום |
|---|---|---|
| הון עצמי לרכישההמחיר פחות ההלוואה | חברת הטייטל | $37,500 |
| עלויות ההלוואהעמלת סגירה ועמלת מקור | המלווה | $7,276 |
| ריבית עד התשלום הראשון14 ימים | המלווה | $217 |
| עלויות טייטלבדיקת זכויות וביטוח טייטל | חברת הטייטל | $1,090 |
| רישום ואגרות ממשלתיות | St. Joseph County | $110 |
| הקמת חברה LLC | ספק חיצוני | $918 |
| שמאות | שמאי מטעם המלווה | $625 |
| בדק בית | מפקח מקומי | $720 |
| נוטריון בארץ | עורך דין בישראל | $556 |
| סוכן רשום באינדיאנהחובה חוקית לכל LLC במדינה | ספק חיצוני | $49 |
| ביטוח מבנהשנה שלמה מראש | Auto Owners | $1,344 |
| פיקדונות שהמלווה דורשלארנונה ולביטוח, חוזרים בסוף | המלווה | $1,166 |
| זיכוי ארנונה מהמוכרהחזר על התקופה שלפני הרכישה | המוכר | −$653 |
| סך הכל | $50,918 |
שתי שורות שמבלבלות כמעט כל אחד
הביטוח הוא לשנה שלמה מראש
ה-1,344 דולר של הביטוח הם לא חיוב חודשי ולא חלק מעלויות הסגירה במובן הרגיל. המלווה דורש שהפוליסה תהיה משולמת לשנה קדימה ביום הסגירה, לפני שהוא משחרר את הכסף. כלומר בשנה הראשונה הביטוח כבר שולם במלואו, ומה שנראה בדף הסגירה כהוצאה של 1,344 דולר הוא בעצם תשלום מוקדם של שנים עשר חודשי ביטוח.
הפיקדונות חוזרים
ה-1,166 דולר של הפיקדונות הם הכסף שהמלווה מחזיק בחשבון נאמנות כדי לשלם את הארנונה והביטוח בשמך כשהם מגיעים. זו לא עלות, זה כסף שלך שיושב אצלו. כשההלוואה נפרעת או ממחזרים אותה, היתרה חוזרת אליך. בתכנון הון זה נכון להכניס אותם לתזרים של הרכישה, כי הם יוצאים מהכיס באותו יום, אבל טעות לרשום אותם כהוצאה אבודה.
יש גם שורה שלישית שמפתיעה לטובה, והיא זיכוי הארנונה מהמוכר. באינדיאנה משלמים ארנונה בפיגור, כך שהחשבון שיגיע אחרי הרכישה מכסה גם תקופה שבה הנכס עוד היה של המוכר. בסגירה המוכר מזכה את הקונה על החלק הזה. כאן זה היה 653 דולר לטובת הקונה.
ומה זה אומר על התשואה
השכירות היא 1,200 דולר בחודש. אחרי כל ההוצאות השוטפות נשאר תזרים נטו של 371 דולר:
| שכירות חודשית | $1,200 |
| משכנתא, קרן וריבית87,500 דולר, 6.37 אחוז, 30 שנה | −$546 |
| ביטוח | −$112 |
| ארנונה | −$87 |
| ניהול הנכס7 אחוז מהשכירות | −$84 |
| תזרים נטו בחודש | $371 |
371 דולר בחודש הם 4,452 דולר בשנה. מול ההון שנכנס לנכס עצמו, 48,050 דולר, זו תשואה של 9.3 אחוז. מול כל 50,918 הדולר שיצאו מהכיס, כולל הקמת החברה, השמאות, בדק הבית והנוטריון, זו תשואה של 8.7 אחוז.
הפער בין 9.3 ל-8.7 הוא בדיוק מה שקורה כשמחשבים תשואה על ההון העצמי בלבד במקום על כל הכסף שיצא. שני המספרים נכונים, אבל הם עונים על שתי שאלות שונות, וכדאי לדעת על איזו מהן מסתכלים.
מה לא כלול ב-371 דולר: אין כאן רזרבה לתחזוקה ואין רזרבה לתקופות שהנכס עומד ריק. זה תזרים על נכס מאוכלס עם שוכר משלם. בתכנון שמרני נהוג להפריש אחוזים בודדים מהשכירות לשני הסעיפים האלה, וזה מוריד את התזרים בהתאם.
ועוד הבהרה: הטבלה למעלה היא עלויות הרכישה, הסגירה והקמת התשתית של הנכס. היא מתארת עסקה אחת ולא ממוצע. מחיר אחר, מלווה אחר או מדינה אחרת יזיזו את השורות.
מה כדאי לקחת מזה
- תכננו את ההון על פי הסכום הכולל ולא על פי ההון העצמי. כאן התוספת היתה 36 אחוז מעל ההון העצמי.
- עלויות ההלוואה הן הסעיף השני בגודלו. 7,276 דולר, כלומר יותר מ-8 אחוז מסכום ההלוואה. זה משתנה בין מלווים, ושווה לבקש את הפירוט לפני שחותמים.
- שלוש שורות אינן באמת הוצאה: הביטוח הוא תשלום מראש, הפיקדונות חוזרים, וזיכוי הארנונה מקטין את הסכום.
- הקמת התשתית היא הוצאה חד פעמית. חברה, סוכן רשום ונוטריון עולים כאן יחד 1,523 דולר, והם לא חוזרים בנכס הבא.
למה דווקא סאות בנדסקירת שוק: מחירים, שכירות, תעסוקה
הפרויקטים שלנועסקאות שבוצעו, לפני ואחרי
לכל הכתבותפירוקי עסקאות ונתוני שוק